Исследование объявлений о продаже квартир

Цель исследования - установить параметры, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Исходные данные - данные сервиса «Яндекс.Недвижимость» (архив объявлений о продаже квартир в Санкт-Петербурге и соседних населённых пунктах за несколько лет).

Вопросы, интересующие заказчика:

Содержание


Изучение данных из файла

Вывод

Всего у нас 23699 записи. Для целого ряда столбцов есть пропущенные значения и некорректный тип данных. По ряду признаков есть аномальные значения.

Предобработка данных

Рассчёты и добавление результатов в таблицу

Исследовательский анализ данных

1. Изучение основных параметров

Вывод

Площадь
Большинство квартир - менее 100 квадратных метров, больше площадь практически не встречается. В подборке есть несколько очень больших и странных вариантов с площадью более 200 квадратных метров.
Стоимость
В основном стоимость квартир - порядка 5 миллионов. Больше 20 миллионов вариантов мало и они выглядят очень странно и некоторые - на порядок дороже.
Комнаты
В основном квартиры состоят из 1, 2 и 3 комнат. Есть небольшая доля 4-комнатных квартир. Варианты, где больше 7 комнат выглядят странно и подозрительно. Даже при объединении нескольких квартир в одну это подозрительно. Возможно, это отдельный дом.
Высота потолков
Большинство вариантов имеют высоту потолков от 2,5 до 3 метров. Больше 4 метров высота потолков выглядит подозрительно. Есть значения в 27 метров (высота 9-этажного дома) - это может быть ошибкой данных и реальная высота 2,7 метра.
Площадь кухни
Самые распространённые кухни - от 5 до 15 метров. Больше 20 метров кухни практически не встречаются. Больше 30 - единичные случаи.
Жилая площадь
Самые распространённые варианты с жилой площадью от 10 до 50 метров. После 80 метров встречаются единичные случаи. Два пика графика вызваны, вероятно, тем, что это жилые площади для 1-комнатной, затем для 2-комнатной и после этого для 3-комнатной квартиры.
Стоимость квадратного метра
Имеет нормальное распределение с пиком в районе 100,000. Варианты дороже 250,000 являются единичными.

2. Изучение времени продажи квартиры

Вывод

Медианное время продажи - 95 дней. Среднее время продажи - 181 день.
В основном квартиры продаются за срок в 100 дней. Есть большое число квартир, проданных всего за несколько дней после публикации. А также есть варианты, которые продавались несколько десятков месяцев.

Быстрой продажей можно назвать срок в 45 дней и меньше. Долгой продажей - 230 дней (7,5 месяцев) и дольше.

3. Работа с редкими и выбивающимися значениями

Вывод

В датафрейме отброшены значения на основе 1.5 размаха. Значения стали лучше и адекватнее.

4. Определение факторов, влияющих на стоимость квартиры

Вывод

Чем больше площадь, тем выше стоимость. Корреляция этих параметров крайне высокая. Число комнат влияет на цену (больше комнат - больше цена), однако зависимость ниже, чем у площади. Можно сделать два вывода: бывают квартиры с большими по площади комнатами; квартиры в центре состоят из малого числа комнат, но стоят достаточно высоко.

Самые дорогие варианты квартир находятся в центре города, однако в центре также есть и достаточно дешёвые варианты.

Первый этаж непосредственно влияет на стоимость квартиры - в среднем квартиры на 1-м этаже значительно дешевле. Чуть дороже последний этаж. Наибольшая стоимость у квартир, расположенных не на 1-м и не на последнем этаже.

Цена за квадрат выше у однокомнатных квартир и квартир с 4 и 5 комнатами. Последнее, вероятно, объясняется элитностью недвижимости.

Вывод

Зависимость от дня, месяца и года
День недели: дороже всего квартиры, опубликованные в среду, дешевле всего - в субботу.
Месяц: дороже всего квартиры, продающиеся с апреля, дешевле всего - с июня.
Год: квартиры очень сильно подешевели в 2016-2018 годах, что, вероятно, вызвано некоторым кризисом 2014-2015 годов. В 2019 году цены снова стали повышаться, т.к. экономика и зарплаты скорее на подъёме.

5. Сравнение средней стоимости квадратного метра в топ-10 городов

Вывод

Наибольшая средняя стоимость квадратного метра, как и ожидалось, в Санкт-Петербурге. Затем идёт Пушкин, что, вероятно, вызвано хорошей застройкой и большим количеством парков. Затем идут районы, фактически являющиеся Санкт-Петербургом и непосредственно к нему примыкают. Из топ-10 наименьшая стоимость в Гатчине и Всеволожске, из которых далеко ехать до Санкт-Петербурга, а также неболшой по численности населения Выборг, расположенный на большом расстоянии от Санкт-Петербурга.

6. Определяем границу центральной зоны

Вывод

Центральная зона - это 7 км и меньше. Дальше 7 км средняя цена на квартиры резко снижается.

7. Анализ сегмента в центре

Вывод

Площадь квартир в центре значительно больше, чем в целом по городу - в среднем на 13-14 метров. Также в центре находится большое число квартир с огромной площадью (100 квадратных метров и более).

Комнаты. В центре в два раза ниже доля однокомнатных квартир (16 %), чем в среднем по городу (32 %). Половина четырёхкомнатных квартир находится в центре города (52 %), их доля в два раза выше, чем в среднем по городу (6 %). Большинство квартир с 5 комнатами и более находятся в центре города.

Высота потолков в центре выше в среднем на 12 сантиметров.

Вывод

Общий вывод

Срок продажи квартиры

Факторы, влияющие на стоимость

Стоимость квадратного метра в топ-10 населённых пунктов

Факторы, влияющие на стоимость в центре Санкт-Петербурга